Neue Pauschalsätze für Instandhaltung und Verwaltung
Alle drei Jahre werden die für die Mietberechnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau anzusetzenden Instandhaltungs – und Verwaltungskosten an die veränderte wirtschaftliche Lage angeglichen. Grund hierfür ist eine gesetzliche Regelung, die seit 2002 Teil der Zweiten Berechnungsverordnung ist und vorsieht, dass sich die anzusetzenden Beträge zum 1. Januar jeden dritten Jahres um den Prozentsatz ändern, um den der vom statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für den vorangegangenen Oktober gestiegen oder gefallen ist.
Im Oktober 2007 hatte der Verbraucherpreisindex einen Stand von 104,5 Punkten. Für den Monat Oktober 2010 stellte das statistische Bundesamt einen Wert von 108,4 Punkten fest. Die Erhöhung macht also 3,9 Punkte bzw. 3,73206 % aus. Entsprechend steigen die Kostenansätze, die für Verwaltung und Instandhaltung in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu machen sind. Die ab Anfang 2011 geltenden Zahlen finden Sie im nachfolgenden Download.
Um die Mieten auf Grund der eingetretenen Erhöhungen zu ändern, ist ein Anschreiben an die Mieter erforderlich. Geht dieses bis zum 15. eines Monats ein, schuldet der Mieter den neuen Mietzins bereits ab dem nächsten Ersten. Ist im Mietvertrag eine Gleitklausel enthalten, wonach die jeweils zulässige Miete als vereinbart gilt, kann die Erhöhung auch rückwirkend zum 01.01.2011 vorgenommen werden.
Formulare, die die Durchführung des Verfahrens erleichtern, hält die Geschäftsstelle von Haus und Grund vorrätig. Damit die Mieterhöhungen auch formell wirksam sind, muss ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt werden. Ist die Berechnung auf aktuellem Stand, stellt dies kein großes Problem dar. Man muss lediglich die angesetzten Zahlen auf den neuesten Stand bringen. Hierbei ist die Geschäftsstelle selbstverständlich behilflich.
Komplizierter wird es, wenn keine aktuellen Unterlagen vorliegen oder neben den erhöhten Verwaltungs – und Instandhaltungskosten auch andere Änderungen ( z.B. durch Zinserhöhung, Umfinanzierung, Ablösung öffentlicher Mittel, Modernisierung etc.) eingetreten sind. In diesen Fällen ist die Berechnung der zulässigen Miete aufwendig und ohne spezielle Fachkenntnisse kaum hinzubekommen. Nehmen Sie auch hier die Beratungsangebote der Geschäftsstelle in Anspruch.
|  | Neue_Pauschalen_sozialer_Wohnungsbau.pdf |
Keine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen
Generalinspektion der Elektroleitungen und
Elektrogeräte in der Mietwohnung
Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt. Der Kläger nimmt den Beklagten, seinen Vermieter, auf Schadenersatz wegen eines Brandes in Anspruch. In der neben der Wohnung des Klägers liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juli 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand. Der Kläger behauptet, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden. Er hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen Schadenersatz in Höhe von 2.630 € nebst Zinsen und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Kläger wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt.
Der Bundesgerichtshof hat die Revision deshalb zurückgewiesen.
Urteil vom 15. Oktober 2008 – VIII ZR 321/07
AG Nordhorn – Urteil vom 29. März 2007 – 3 C 179/07
LG Osnabrück - Urteil vom 8. August 2007 – 1 S 213/07
Karlsruhe, den 15. Oktober 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Fon: (0202) 4 79 55 0 - Fax: (0202) 4 79 55 70 - Email: info@hausundgrundwtal.de
